На основании положений статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» БУ «Омский центр КО и ТД» осуществляет рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:
– единичная или системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину кадастровой стоимости;
– единичная или системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину кадастровой стоимости.
Порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок установлен Приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0286 «Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости»
Порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок в БУ «Омский центр КО и ТД», а также рекомендуемая форма обращения установлены в учреждении регламентом рассмотрения обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Лица, имеющие право на подачу обращения
С обращением об исправлении ошибок в БУ «Омский центр КО и ТД» вправе обратиться юридические лица и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Способы подачи обращений:
1) при личном обращении в БУ «Омский центр КО и ТД» — кабинет № 9, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская д. 8.
Время приема документации соответствует режиму работы учреждения.
2) в электронном виде на электронную почту учреждения: kd_ocenka@list.ru
3) почтовым отправлением на адрес учреждения: 644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8.
4) посредством портала государственных и муниципальных услуг Омской области
Перечень документов, подлежащих представлению:
1) обращение об исправлении ошибок, составленное в письменном виде и содержащее в обязательном порядке:
- фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение об исправлении ошибок;
- кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается обращение об исправлении ошибок;
- суть обращения об исправлении ошибок с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки;
- информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.
2) документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
3) доверенность или иной подтверждающий полномочия представителя заявителя документ, удостоверенные в соответствии с законодательством Российской Федерации, в случае если обращение об исправлении ошибок подписано лицом, уполномоченным заявителем на совершение соответствующих действий.
4) заявителем к обращению может быть приложена декларация о характеристиках объекта недвижимости.
Срок рассмотрения обращения об исправлении ошибок – 30 дней со дня поступления обращения в учреждение.
Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П-0286 «Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости»
Контактные данные отдела учреждения:
Телефон:
8 (3812) 20-12-05
8 мая 2018 г. Минюстом России за № 51007 зарегистрирован Приказ Минэкономразвития России № 73 от 19 февраля 2018 г. «Об утверждении Порядка рассмотрения бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».
Данный приказ принят во исполнение положений ст. 21 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и будет применяться для отношений, возникших в связи с проведение кадастровой оценки в порядке указанного закона.
Напомним, что теперь определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетными учреждениями в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. А по результатам определения кадастровой стоимости составляется отчет об итогах государственной кадастровой оценки.
Узнать подробнее про новую систему государственной кадастровой оценки можно на официальном сайте Росреестра
НП «АРМО» подготовило обзор нового приказа.
Что регулирует приказ?
Приказ устанавливает порядок рассмотрения обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Рассматривают такие обращения бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости.
В настоящий момент такие учреждение создаются в субъектах Российской Федерации. Например вот здесь можно ознакомиться с деятельностью Государственного бюджетного учреждения Московской области «Центр кадастровой оценки»: https://ckomo.ru/ .
На какие ошибки можно жаловаться?
При поступлении обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение определяет, является ли такая ошибка системной или единичной.
Приказ определяет следующие виды ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости:
- единичная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;
- системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости;
- единичная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;
- системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.
Кто может подать обращение об исправлении ошибок:
С обращением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в бюджетное учреждение вправе обратиться:
- юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц;
- физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц;
- органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Как и куда можно подать обращение?
Обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок могут быть поданы в одно из следующих мест:
- бюджетное учреждение, осуществившие определение кадастровой стоимости;
- многофункциональный центр.
Обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, могут быть поданы одним из следующих способов:
- лично;
- почтовым отправлением;
- с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (https://www.gosuslugi.ru/).
Когда можно подать обращение?
Обращения об исправлении единичных технических и (или) единичных методологических ошибок могут быть поданы после дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, либо до дня включения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, определенной по итогам оспаривания кадастровой стоимости.
Обращения об исправлении системных технических и (или) системных методологических ошибок могут быть поданы со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, до дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
Важно не пропустить этот период.
Какие сроки рассмотрения?
Дата регистрации обращения об исправлении ошибок указывается на штампе бюджетного учреждения, который проставляется на копии такого обращения, выдаваемой бюджетным учреждением.
Обращение рассматривается в течение тридцати дней со дня его поступления.
Но срок может быть увеличен еще на тридцать дней в случае необходимости получения информации, не имеющейся в распоряжении бюджетного учреждения.
Днем поступления обращения об исправлении ошибок считается день его регистрации бюджетным учреждением.
В случае личного обращения лица обращение регистрируется незамедлительно, в его присутствии.
Сколько это стоит?
Рассмотрение обращения об исправлении ошибок осуществляется без взимания платы.
Что должно содержать обращение?
Обращение должно содержать следующие обязательные требования:
- фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица;
- кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается обращение;
- суть обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки;
- информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.
К обращению прилагаются документы, подтверждающие наличие ошибок.
Обращение может содержать следующие дополнительные данные:
- декларация о характеристиках объекта недвижимости.
Какой может быть итог?
Здесь все просто. Главное – закон гарантирует, что по итогам рассмотрения обращения допускается изменение кадастровой стоимости только в сторону понижения.
А в целом по итогам рассмотрения обращения об исправлении ошибок бюджетным учреждением могут быть приняты:
- решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием технической и (или) методологической ошибок (далее — решение о пересчете кадастровой стоимости);
- решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие технической и (или) методологической ошибок не выявлено (далее — решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости).
Решение о пересчете кадастровой стоимости должно содержать:
- реквизиты обращения об исправлении ошибок;
- информацию о заявителе;
- кадастровый номер (кадастровые номера) и адрес (адреса) (при наличии) объекта недвижимости (объектов недвижимости), при определении кадастровой стоимости которого (которых) были допущены ошибки, в отношении которого (которых) подано обращение об исправлении ошибок;
- информацию о проведенной проверке на наличие технических и (или) методологических ошибок;
- информацию о виде допущенных ошибок (единичная техническая ошибка, системная техническая ошибка, единичная методологическая ошибка, системная методологическая ошибка);
- кадастровую стоимость объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого (которых) подано обращение об исправлении ошибок, определенную в результате исправления допущенных ошибок.
Сведения о кадастровой стоимости, полученные по итогам исправления ошибок, в течение трех рабочих дней со дня исправления таких ошибок передаются бюджетным учреждением в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации для внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, если такая кадастровая стоимость определена в результате проведения государственной кадастровой оценки, или в орган регистрации прав для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
Что делать если отказали в рассмотрении обращения?
Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде.
По итогам оспаривания решения бюджетным учреждением осуществляется пересчет кадастровой стоимости, если такие ошибки являются системными ошибками и (или) бюджетным учреждением выявлена необходимость такого пересчета.
А можно следить за практикой рассмотрения обращений?
Да, прежде чем принять решение и подать обращение можно будет изучить практику рассмотрения аналогичных обращений. Главное – не пропустить срок.
В целях обеспечения открытости работы бюджетное учреждение на своем официальном сайте в сети «Интернет» размещает принятые решения (в полном объеме) в течение семи дней со дня их принятия, а также обобщенную информацию о принимаемых решениях, обновляемую не позднее первого числа каждого месяца.
Составила на досуге рейтинг ошибок, допускаемых государственными бюджетными учреждениями при определении кадастровой стоимости недвижимости, основанный на анализе актов ГБУ (на примере вынесенных в Москве за 2021-2023 гг.) и актуальной судебной практики. Предлагаю ознакомиться и при желании поделиться имеющимся опытом.
Ведь, как показывает многолетняя практика Правового центра «Два М» в данной сфере, завышение кадастровой стоимости участков нередко связано именно с методическими ошибками при оценке конкретных объектов.
#1 место
Отнесение бюджетными учреждениями участков и объектов недвижимости в неверные оценочные группы (подгруппы)
Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки оцениваемые участки и объекты недвижимости объединяются в соответствии с Методическими указаниями[1] в группы.
Так, первичная группировка объектов осуществляется на основе сегментации в соответствии с кодами расчета видов использования на 14 сегментов. Среди них — «Сельскохозяйственное использование», «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)», «Общественное использование», «Предпринимательство», «Иное использование» и др.
Далее, в рамках каждого из них оцениваемые участки, исходя из сложившихся сегментов рынка недвижимости, состава ценообразующих факторов и их значений, моделей оценки кадастровой стоимости, объединяются в различные подгруппы. Например, в сегменте «Предпринимательство» бюджетное учреждение может выделить подгруппы объектов «офисы», «торговые центры», «магазины» и т. д.
При отнесении в сегмент «Иное использование» обязательно проводится дополнительная группировка участков в подгруппы с одинаковыми видами использования.
Аналогично, для зданий и помещений Методическими указаниями предусмотрена своя сегментация (разбивка на 8 групп и множество дополнительных подгрупп) для определения кадастровой стоимости, которая, тем не менее, производна от вида разрешенного использования (ВРИ) участка.
Кадастровая стоимость участков и объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп) с использованием математических и иных методов моделирования стоимости на основе подходов к оценке. При этом не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).
Таким образом, основной характеристикой для определения кадастровой стоимости как земельных участков, так и объектов недвижимости является вид разрешенного использования участка.
По разным причинам бюджетные учреждения не всегда корректно определяют группу (подгруппу), в которую должен быть определен оцениваемый участок или здание (помещение), что приводит к завышению кадастровой стоимости и зависящих от нее платежей.
Особенно часто встречаются ошибки в отнесении участков и объектов производственного назначения к сегменту предпринимательства.
Например, в рамках дела № 3а-136/2021[2] суд пришел к выводу о необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка исходя из его отнесения к шестому сегменту рынка «Производственная деятельность», группе «Производство» вместо четвертого сегмента рынка «Предпринимательство», подгруппы «Торговля». ВРИ участка («под зданием компрессорной станции, складом ОГМ, ОКС, главным магазином») не являлся определяющим для отнесения его к оценочной группе «торговля». Здание «главного магазина» возводилось на участке в составе завода тяжелых и уникальных станков и фактически используется для производственно-складских целей.
Могу предположить, что изначально рассчитанная бюджетным учреждением кадастровая стоимость участка в результате пересчета уменьшилась как минимум в 2 раза.
Здесь я приводила сравнительную таблицу величин УПКС и размеров кадастровой стоимости в Москве при различных видах разрешенного использования (в том числе для торговли и производства).
В деле № 3а-72/2022[3] суд обязал ГБУ произвести перерасчет кадастровой стоимости, исходя из отнесения спорного участка к третьему сегменту рынка «Общественное использование», к подгруппе «Бытовое обслуживание, размещение ОКС для оказания населению услуг. Бани» вместо четвертого сегмента рынка «Предпринимательство», подгруппы 4.3 «Торговля». Суд указал, что расположенное на участке здание не может считаться административно-деловым или торговым центром, при этом ВРИ участка «под нежилым зданием» не мог являться определяющим для отнесения его к оценочной группе объектов торгового назначения.
Отмечу, что в подобных случаях, когда ВРИ участка множественный (включает в себя различные виды использования) и (или) допускает различные толкования (например, как в приведенных примерах с «главным магазином» и «нежилым зданием»), для профилактики ошибок в расчете его кадастровой стоимости целесообразно:
- скорректировать ВРИ (исключить неактуальный вид использования из множественного ВРИ и (или) привести ВРИ в соответствие с федеральным Классификатором). Подробнее об этом – в материале «Как некорректный ВРИ участка приводит к завышению платежей за землю и недвижимость и другим проблемам»;
- подтвердить фактическое использование участка путем подачи в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости[4].
В противном случае в соответствии с Методическими указаниями расчет кадастровой стоимости будет производиться ГБУ из наиболее дорогого вида использования), что признается судами правомерным, как в деле № 66а-1317/2022[5] или № 66а-3649/2022[6].
В рамках дела № 66а-1275/2021[7] суд согласился с административным истцом (собственником участка) о допущении бюджетным учреждением ошибки при определении кадастровой стоимости в части неверного отнесения оцениваемого участка к пятому сегменту «Отдых (рекреация)» вместо первого сегмента «Сельскохозяйственное использование». Это стало причиной увеличения размера арендных платежей за участок, исчисляемых на основании его кадастровой стоимости.
Суд указал, что ГБУ не приняло во внимание сведения об основных характеристиках участка: ВРИ участка и категории земель, содержащихся в ЕГРН и договоре аренды земельного участка, в результате чего отнесло участок к сегменту, не соответствующему сведениям, содержащимся в достоверных источниках, что повлекло нарушение прав административного истца. При этом суд отметил, что представленные ГБУ акт обследования администрации и ссылки на Yandex и Google карты, подтверждающие факт нахождения на участке самовольного строения, не доказывают фактическое использование участка под рекреацию.
Ранее в материале «Дорогая ошибка при определении кадастровой стоимости» я более подробно рассказывала о проблеме отнесения объектов недвижимости при проведении ГКО к неверной оценочной группе.
Ситуация в 2023 году не сильно изменилась – бюджетные учреждения по-прежнему часто допускают такую ошибку при расчете кадастровой стоимости и далеко не всегда исправляют ее добровольно (во внесудебном порядке).
#2 место
Некорректное применение модели расчета кадастровой стоимости
Методическими указаниями установлено, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.
Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного.
Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей ВРИ, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа бюджетным учреждением рынка недвижимости.
Если применение методов массовой оценки не представляется возможным (например, оцениваемый объект является нетиповым), определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета.
Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован.
В рамках дела № 88а-25480/2022[8] суд установил, что бюджетное учреждение не только ошиблось с оценочной группой (отнесло участок в группу производственных объектов в целом без уточнения сегментации с учетом использования участка для целей недропользования (для данного вида деятельности Методическими указаниями предусмотрена отдельная подгруппа), но и применило неверный метод расчета.
Суд указал, что в соответствии с Методическими указаниями расчет кадастровой стоимости участка из сегмента «Производство», подгруппы «Недропользование. Осуществление геологических изысканий, разведка и добыча полезных ископаемых открытым (карьеры, отвалы) способом» должен осуществляться в рамках индивидуального расчета.
А в деле № 66а-843/2023[9] суд пришел к выводу, что положения Методических указаний и возможность уточнения значимых для кадастровой оценки сведений позволяли бюджетному учреждению отнести оцениваемый земельный участок (с ВРИ «для эксплуатации производственной базы» и наличием подтверждения фактического использования) к конкретным кодам расчета вида использования в шестом сегменте «Производственная деятельность». При таких обстоятельствах применение ГБУ при расчете кадастровой стоимости метода индивидуального расчета являлось ошибочным.
В рамках дела №88а-5533/2022[10] суд установил, что при оценке кадастровой стоимости спорного земельного участка был нарушен принцип единства методологии расчета. А именно – при проведении ГКО оцениваемые участки, в отношении которых кадастровая стоимость была оспорена в рамках предыдущей ГКО, выделялись в отдельную группу в сегменте «Иное использование», и к ним применялся метод индексации прошлых результатов, который отнесен к одному из методов сравнительного подхода к оценке.
Однако, участок административного истца в данную группу определен не был. Суд указал – правообладатели объектов недвижимости, ранее использовавшие процедуру оспаривания кадастровой стоимости, вправе рассчитывать на применение единой методологии оценки в отношении принадлежащих им объектов недвижимости.
Аналогичный вывод сделан судом в деле № 3а-3095/2022[11].
Встречаются случаи пересчета кадастровой стоимости с учетом применения коэффициента экспликации, который отражает средневзвешенную стоимость помещений в здании исходя из различного функционального назначения помещений и их доле в общей площади объекта[12].
Однако практика не всегда на стороне собственников недвижимости. В рамках дела № 66-1060/2021[13] в требованиях административного истца о пересчете кадастровой стоимости здания на основании неприменения ГБУ метода индивидуального расчета было отказано. Суд указал, что такой метод подлежит применению только в случае невозможности применения иных методов сравнительного подхода для зданий, сооружений, ОНС, помещений машино-мест, по которым полностью отсутствуют характеристики.
#3 место
Использование недостоверных сведений о характеристиках оцениваемого объекта
Приложением к Методическим рекомендациям установлен примерный перечень ценообразующих факторов для целей определения кадастровой стоимости (например, ВРИ, площадь, коэффициент протяженности, наличие обременений, характеристики застройки для земельных участков).
В рамках конкретной ГКО бюджетное учреждение самостоятельно определяет состав факторов стоимости для оцениваемых участков и объектов недвижимости, исходя из анализа рынка недвижимости.
В деле № 88а-22763/2022[14] суд установил, что при расчете кадастровой стоимости нежилого здания бюджетным учреждением было ошибочно учтено значение эффективного возраста на уровне 9 лет и значение физического износа на уровне 10,8% и обязал пересчитать кадастровую стоимость.
Согласно архивным сведениям (архивная справка, технический план), возраст здания превышает нормативный срок службы (50 лет), определенный при проведении кадастровой оценки, более чем в 2 раза. Учреждением были использованы недостоверные сведения о характеристиках объекта недвижимости, что повлияло на величину его кадастровой стоимости, и, как следствие, привело к нарушению прав административного истца, поскольку на него была возложена обязанность по уплате налога на имущество в повышенном размере.
В деле № 66а-1983/2022[15] суд также обязал ГБУ пересчитать кадастровую стоимость здания из-за некорректного определения накопленного износа объекта капитального строительства.
В рамках дела № 66а-615/2023[16] суд установил, что при расчете кадастровой стоимости здания ГБУ были использованы недостоверные сведения в части данных о площади здания и о количестве этажей, в связи с чем кадастровая стоимость была завышена. Суд указал, что неоднократные ошибки кадастровых инженеров, допущенные при подготовке технических планов здания, стали причиной неверного расчета ГБУ кадастровой стоимости, что, в свою очередь привело к увеличению налоговых платежей административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.
Нередко возникают споры в части определения класса конструктивных систем зданий для целей расчета их кадастровой стоимости, как в делах № 88а-19957/2022[17] и № 66а-70/2022[18].
Заключение
Ошибки в кадастровой стоимости земельных участков могут приводить к значительному (а иногда и кратному) завышению арендной платы, земельного налога. В свою очередь, ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости зданий и помещений – к переплатам по налогу на имущество, рассчитываемому от кадастровой стоимости для отдельных видов деятельности (офисы, торговля, общепит).
В некоторых случаях добиться пересчета кадастровой стоимости удается во внесудебном порядке путем обращения с заявлением об исправлении ошибок в бюджетное учреждение.
Так, исправление с помощью юристов Правового центра «Два М» ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости нежилого здания в Москве, в виде его отнесения ГБУ «Центр имущественных платежей» к неверной оценочной группе (к объектам торговли вместо объектов производственного назначения) позволило в 2021 году снизить кадастровую стоимость здания более чем в 3 раза (с 29,6 до 9,2 млн. руб.).
Однако в большинстве случаев разрешение вопроса все же переходит в судебную плоскость.
Более подробно о порядке исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости – в следующем материале в моем блоге.
[1] «Методические указания о государственной кадастровой оценке», утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 (до 01.03.2022 г. действовали Методические указания о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226).
[2] Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2023 N 88а-5490/2023 по делу N 3а-136/2021.
[3] Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 09.03.2023 N 88А-5799/2023 по делу N 3а-72/2022.
[4] Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ч. 3 ст. 12), Методические указания № П/0336 и № 226 (разд. 1).
[5] Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26.07.2022 по делу N 66а-1317/2022.
[6] Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 24.11.2022 по делу N 66а-3649/2022.
[7] Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21.09.2021 по делу N 66а-1275/2021.
[8] Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02.08.2022 по делу N 88а-25480/2022.
[9] Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07.06.2023 по делу N 66а-843/2023.
[10] Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2022 по делу N 88а-5533/2022.
[11] Решение Московского городского суда от 20.04.2023 по делу N 3а-3095/2022.
[12] Напр. решения ГБУ «Центр имущественных платежей» о пересчете кадастровой стоимости № 303/23 от 28.06.2023, № 211/21 от 25.08.2021 г.
[13] Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20.07.2021 по делу N 66а-1060/2021.
[14] Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.10.2022 по делу N 88а-22763/2022.
[15] Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 28.06.2022 по делу N 66а-1983/2022.
[16] Апелляционное определение Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 11.04.2023 по делу N 66а-615/2023.
[17] Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 28.07.2022 по делу N 88а-19957/2022, 3а-503/2021.
[18] Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28.01.2022 по делу N 66а-70/2022.
Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.
Новые правила исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости
С 2021 г. пересчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости из-за ошибки могут без заявления о ее исправлении. Причем уведомлять собственника об этом никто не обязан. Об увеличении стоимости он может узнать уже после получения требования налоговой о доплате налога
С 1 января 2021 г. вступили в силу положения Закона № 269-ФЗ1, регулирующие механизм исправления ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости. Усовершенствовали ли данные нормы порядок исправления ошибок, упростили ли его? Разберемся в этой статье.
(Читайте также: «Определение и пересмотр кадастровой стоимости – по новым правилам».)
Какими бывают ошибки?
Виды ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, закреплены в ст. 21 Закона № 237-ФЗ2. К ним относятся:
- несоответствие методическим указаниям о государственной кадастровой оценке (ранее в законодательстве именовались методологическими ошибками);
- описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости (ранее в законодательстве именовались техническими ошибками);
- искажение данных об объекте недвижимости (неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости; использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости).
Таким образом, к первой группе ошибок можно отнести, например, использование некорректной расчетной модели или применение необоснованных корректировок; ко второй – опечатку в площади объекта; к третьей – указание на аварийное/ветхое состояние объекта или нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории и т.д.
В зависимости от количества объектов недвижимости, затронутых ошибкой, их разделяют на единичные (в отношении одного объекта) и множественные ошибки (в отношении нескольких объектов).
Откуда берутся ошибки?
Государственная кадастровая оценка – это трудоемкая процедура, которая с момента принятия решения о проведении оценки до утверждения результатов может длиться полтора года (п. 7 ст. 11 Закона № 237-ФЗ).
При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, расчетных моделей3. Рассчитывается кадастровая стоимость на основании общедоступной статистической и рыночной информации. Но такой способ не позволяет учесть все ценообразующие характеристики каждого объекта недвижимости. Это достижимо только в рамках индивидуальной оценки.
Таким образом, поскольку кадастровая оценка проводится «укрупненно» и не все характеристики объекта могут быть учтены, появляется риск возникновения ошибок при определении кадастровой стоимости. Что касается технических ошибок, то здесь ведущую роль играет человеческий фактор.
Как найти ошибку и что с ней делать?
Первое, что указывает на возможное наличие ошибки, – размер кадастровой стоимости. Каждый собственник, правообладатель объекта недвижимости ориентировочно понимает, какова его рыночная стоимость. Согласно логике законодательства кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определенная методом массовой оценки. То есть расхождение кадастровой и рыночной стоимости не должно быть существенным. Если кадастровая стоимость не укладывается в рыночный диапазон, скорее всего, была допущена ошибка.
Но как понять, в чем именно ошибка?
1. Можно обратиться в ГБУ с заявлением о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в порядке ст. 20 Закона № 237-ФЗ. Подобное заявление рассматривается в течение 30 дней. Если ГБУ найдет ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости, ее должны будут исправить (ст. 21 Закона № 237-ФЗ). Тем не менее данный способ не гарантирует выявления ошибки.
2. Можно попробовать найти ошибку самостоятельно. Технологии позволяют разобраться в данном вопросе, не выходя из дома. Но нужно иметь в виду: без специального оценочного образования скорее получится выявить лишь очевидные («технические») ошибки.
Читайте также
Как не ошибиться при выборе земельного участка?
Что страшнее: ограничения в обороте, ограничения в использовании или неопределенность границ земельного участка?
15 октября 2020
Чтобы понять, какие данные были использованы при проведении государственной кадастровой оценки, необходимо обратиться к общедоступному ресурсу «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Здесь отображаются сведения об объекте недвижимости, на основании которых рассчитывалась кадастровая стоимость. Более подробную информацию можно найти в отчете об определении кадастровой стоимости. Такие отчеты также есть в открытом доступе в вышеупомянутом Фонде данных.
Стоит отметить, что ошибки методологического характера крайне сложно доказать даже при привлечении профессионального оценщика. При этом, несмотря на то что ключевая цель – это пересмотр кадастровой стоимости, доказать надо именно наличие ошибки при проведении государственной кадастровой оценки, что проблематично, учитывая массовый характер расчетов4. Более того, если ошибку получится выявить, кадастровую стоимость объекта пересчитают на основании массовых показателей и скорректируют исключительно в рамках обнаруженной ошибки, а это не всегда приводит к ожидаемому результату. В большинстве случаев при выявлении ошибки не технического характера правообладателю целесообразно сразу идти по пути установления кадастровой стоимости, равной рыночной.
Кроме того, исправление ошибки – инструмент неоднозначный. Прибегая к нему, правообладатель должен быть уверен, что такое исправление приведет к уменьшению кадастровой стоимости, а не наоборот5. К сожалению, без оценочного образования не всегда можно адекватно определить влияние ошибки на размер кадастровой стоимости.
Как исправить ошибку?
Изменение кадастровой стоимости путем исправления ошибок регламентировано ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
С заявлением об исправлении ошибки можно обратиться в ГБУ, проводившее государственную кадастровую оценку, в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Информацию о ГБУ можно найти на сайте Росреестра в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
Способы подачи заявления в ГБУ:
- лично;
- через многофункциональный центр;
- регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- через интернет, в том числе Портал госуслуг.
Форма заявления и требования к его заполнению утверждены Приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0286 «Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».
Заявление должно содержать:
- Ф.И.О. физлица (наименование юрлица), номер телефона, почтовый адрес и при наличии адрес электронной почты заявителя;
- кадастровый номер объекта недвижимости;
- содержание ошибок с указанием при необходимости номеров страниц (разделов) отчета;
- обоснование отнесения сведений к ошибочным.
К заявлению об исправлении ошибки можно приложить документы, подтверждающие ее наличие. Такими документами могут быть декларация об объекте недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости, фотографии и др.
Срок рассмотрения заявления – 30 календарных дней. После этого ГБУ либо пересчитает кадастровую стоимость в течение 45 дней с момента подачи заявления, либо откажет в ее пересчете.
Заявление рассматривается в отсутствие интересанта. ГБУ обязано проинформировать заявителя о решении в течение 3 рабочих дней после его вынесения.
В случае положительного решения ГБУ в течение 3 рабочих дней после пересчета кадастровой стоимости обязано сообщить сведения о новой стоимости в уполномоченный орган субъекта для внесения изменений в акт об утверждении кадастровой стоимости и в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.
А заявитель кто?
До 1 января 2021 г. в ст. 21 Закона № 237-ФЗ было четко прописано, что обратиться с заявлением об исправлении ошибки могло лицо, чьи права и интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, а также государственные органы власти и органы местного самоуправления. С января 2021 г. указанный перечень лиц был расширен: теперь любое лицо вправе обратиться с таким заявлением. При этом механизм уведомления собственника/правообладателя о рассмотрении заявления не предусмотрен, что фактически означает отсутствие у него возможности защитить свои права.
Более того, новая редакция Закона № 237-ФЗ позволяет уполномоченному органу субъекта принимать решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок без соответствующего заявления. Механизм уведомления правообладателя объекта недвижимости о пересчете также не предусмотрен законодательством. То есть в случае пересмотра стоимости в сторону увеличения он может узнать об этом гораздо позднее – например, после получения требования налоговой о доплате налога.
Вывод: законодатель предоставляет карт-бланш госорганам в сфере исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, при этом мнение правообладателя не учитывается.
Оспаривание решений ГБУ: арбитраж или суды общей юрисдикции?
Статья 21 Закона № 237-ФЗ закрепляет возможность судебного оспаривания любого решения, вынесенного ГБУ по заявлению об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.
До 1 января 2021 г. возникал вопрос, какому суду подсудны споры об оспаривании решений ГБУ в случае, если заявителем является юридическое лицо. Ведь право их оспаривать предусмотрено и гл. 24 АПК РФ, и гл. 22 КАС РФ. Ключевыми моментами для принятия решения о подсудности становились выводы об экономическом характере спора и теория автоматического отнесения вопросов, связанных с кадастровой стоимостью, к компетенции судов общей юрисдикции. По факту подсудность формировалась складывающейся в регионе практикой. Например, в Петербурге подобные споры рассматривали арбитражные суды6, а в Москве, Курске и Пензе – суды общей юрисдикции7.
С 1 января 2021 г. в Законе № 237-ФЗ четко прописано, что решения ГБУ оспариваются в порядке административного судопроизводства, т.е. судами общей юрисдикции.
Когда начинает применяться измененная кадастровая стоимость?
Закон № 269-ФЗ не только перекроил порядок определения и пересмотра кадастровой стоимости, но и внес существенные изменения в правила применения стоимости в случае ее пересмотра или изменения. Так, после исправления ошибки новая кадастровая стоимость будет применяться:
- с начала применения ошибочной стоимости в случае ее уменьшения (подп. «б» п. 3 ст. 18 Закона № 237-ФЗ);
- с 1 января года, следующего за годом, когда ошибка была исправлена, в случае увеличения кадастровой стоимости (п. 2 ст. 18 Закона № 237-ФЗ).
Стоит отметить, что более ранняя редакция Закона № 237-ФЗ, действовавшая до 11 августа 2020 г., не допускала пересчета кадастровой стоимости в сторону увеличения при исправлении ошибки.
1 Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2 Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
3 Приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
4 Решение Московского областного суда от 9 июня 2020 г. по делу № 3а-1040/2020, Решение Приморского районного суда (г. Санкт-Петербург) от 20 ноября 2019 г. по делу № 2а-10126/2019.
5 Постановление АС Северо-Западного округа от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961.
6 Постановления АС Северо-Западного округа от 2 декабря 2020 г. по делу № А56-52953/2019, от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961/2019.
7 Определение о возвращении заявлений АС Курской области от 13 марта 2020 г. по делу № А35-2033/2020; определение о возвращении заявлений АС г. Москвы от 31 января 2020 г. по делу № А40-1478/2020; решение Пензенского областного суда от 10 сентября 2020 г. по делу № 3а-247/2020.
Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, зависит от того, как изначально она определялась.
По прежним правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, исправить кадастровые ошибки можно только через оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке.
По новым правилам, в соответствии с Законом о кадастровой оценке, нужно обратиться в соответствующее бюджетное учреждение, которое рассчитало оценку, с заявлением об исправлении соответствующей ошибки. При этом также возможно исправление ошибки, если подавалось обращение за разъяснениями о порядке определения кадастровой стоимости.
Ошибки, совершаемые при определении кадастровой стоимости
-
единичная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;
-
системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.
-
единичная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;
-
системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.
В случае исправления технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, допускается изменение кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения.
Представить вышеуказанное обращение могут лица, чьи права или обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости.
Обращения об исправлении ошибок могут быть представлены:
-
после дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, либо до дня включения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, определенной по итогам оспаривания кадастровой стоимости;
-
со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученной в результате проведения государственной кадастровой оценки, до дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Получение разъяснений по определению кадастровой стоимости
В соответствии с частями 5,6,7 статьи 20 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обращение о предоставлении разъяснений в обязательном порядке должно содержать:
-
фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии), адрес места жительства физического лица, полное наименование, местонахождение юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение о предоставлении разъяснений;
-
кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости.
Порядок рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, в том числе, форма предоставления таких разъяснений определены Приказом Минэкономразвития России от 30.06.2017 г. № 317 «Об утверждении Порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений».
Обращения о предоставлении разъяснений, не соответствующие вышеуказанным требованиям, не подлежат рассмотрению.
В случае выявления в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, такие ошибки подлежат исправлению по решению бюджетного учреждения.
Срок предоставления разъяснений — 30 дней со дня поступления обращения в бюджетное учреждение.
Если при рассмотрении обращения о предоставлении разъяснений бюджетное учреждение обнаружит ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, оно их исправит самостоятельно.
Составление обращения об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости
Форма такого обращения не утверждена, поэтому его можно составить в произвольном виде. Обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в любом случае должно содержать:
-
фамилию, имя и отчество физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
-
кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
-
суть обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки;
-
информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.
К обращению об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, прилагаются документы, подтверждающие наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Также можно приложить декларацию о характеристиках объекта недвижимости.
Способы подачи обращения об исправлении ошибки, совершенной при определении кадастровой стоимости
-
при личном обращении в соответствующее бюджетное учреждение;
-
почтовым отправлением;
-
в форме электронного документа на адрес электронной почты;
-
на сайте соответствующего бюджетного учреждения;
-
через портал государственных услуг;
-
через многофункциональный центр (сервис «Мои документы»).
Порядок рассмотрения обращения об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости
После получения обращения бюджетное учреждение его рассматривает. Если подтверждается наличие ошибки, то принимается решение о пересчете кадастровой стоимости. После этого ошибка исправляется. О принятом решении (как положительном, так и отрицательном) заявителю направляют уведомление.
Обращение рассматривается в течение 30 дней со дня его поступления. Этот срок может быть продлен также на 30 дней, если учреждению необходимо получить отсутствующую у него информацию.
Результат рассмотрения обращения об исправлении ошибок
По итогам рассмотрения соответствующего обращения об исправлении ошибок учреждением могут быть приняты:
-
решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
-
решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.
Решение учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении ошибок, может быть оспорено в суде.
Пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с исправлением учреждением системной технической и (или) системной методологической ошибок, выявленных в результате рассмотрения обращения об исправлении ошибок и допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого (которых) не подано обращение об исправлении ошибок, осуществляется на основании решения учреждения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, которое принимается в течение пяти рабочих дней с даты выявления системной технической и (или) системной методологической ошибок, но не позднее шестидесяти дней со дня поступления обращения об исправлении ошибок, обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.
Пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с принятием решения учреждением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, осуществляется в течение шестидесяти дней со дня поступления обращения об исправлении ошибок, обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.
Независимо от результата рассмотрения обращения, заявителю в обязательном порядке направляется уведомление с приложением копии принятого решения.
В случае несогласия с решением бюджетного учреждения, его можно оспорить в суде. В этом случае предъявляются требования об оспаривании самого решения об исправлении ошибки по правилам гл. 22 КАС РФ.
Статья подготовлена специалистом НИИ экспертиз.